Un placement immobilier est fait pour être rentable. C’est pour cette raison qu’en amont d’un projet locatif, il faudra vérifier son opportunité. Et cela se fait par le calcul de la rentabilité de bien locatif, facteur indispensable à la prise de décision.
Mais savez-vous précisément à quoi correspond cette mesure et comment elle se calcule ? À partir de la rentabilité, comment peut-on savoir que le placement est avantageux ?
Qu’est-ce que la rentabilité de bien locatif et comment se calcule-t-elle ?
La rentabilité de bien locatif est un indicateur clé qui mesure la performance d’un investissement locatif. Elle représente le ratio entre ce que rapporte le bien loué et ce qu’il coûte.
Ce qu’il rapporte, ce sont bien sûr les loyers. Et au nombre des charges, il y a entre autres le crédit, le prix d’achat, l’entretien, les taxes, etc. La rentabilité s’exprime donc toujours en pourcentage, c’est pour cela qu’on parle parfois du taux de rentabilité.
Ainsi, le calcul prend en compte le prix du logement et les loyers. Ce qui permet d’obtenir le rendement brut du bien. À cela s’intègrent les impôts et les charges afin d’avoir la rentabilité nette. Pour aller plus loin, il est possible de connaitre la rentabilité nette-nette en intégrant à l’opération d’autres valeurs comme les avantages fiscaux.
Calcul de la rentabilité de bien locatif par la méthode Larcher
Le calcul de rentabilité tel que décrit précédemment peut s’avérer complexe dans la pratique. Pour avoir une idée précise de ce taux sans pour autant faire de lourds calculs, une autre technique s’avère plus simple.
Il s’agit de la méthode de Larcher. Pour l’utiliser, il suffit de calculer le rendement brut sur 9 mois et non sur 12 pour obtenir la rentabilité locative annuelle. En effet, avec cette méthode, on estime au quart des loyers, les charges et autres dépenses.
Rentabilité VS Rendement : faire la différence
En matière de l’immobilier, il est important de faire attention au sens des mots afin de ne pas faire de mauvaises estimations. Comme il a été mis en évidence plus haut, le rendement d’un bien locatif et sa rentabilité ne veulent pas dire la même chose.
Dans un sens strict, le rendement concerne uniquement les revenus que le bien va générer par rapport à son coût. La rentabilité de bien locatif quant à elle intègre les loyers + la variation du prix du bien dans lequel le placement a été fait.
S’il faut prendre en compte d’autres flux financiers tels que la revente par exemple, on parlera du taux de rentabilité interne. Dans ce billet, il est strictement question de la rentabilité locative.
Quand est-ce que l’investissement locatif est-il rentable ?
Pour ce qui concerne l’investisseur immobilier, l’objectif à pleine vue, c’est que son opération ne doit pas lui faire perdre l’argent. Pour cela, le calcul de la rentabilité ne doit pas donner un taux négatif.
Si c’est le cas, il ne faudrait surtout pas s’engager dans un tel projet. À partir d’un taux de rentabilité de 2 %, le projet peut-être recommandable. Mais il est possible d’espérer jusqu’à 7 % de rentabilité de bien locatif, et parfois au-delà.
L’investissement locatif clé en main
L’investissement locatif répond à tout un processus de bonne coordination entre différents partenaires réunis autour d’un bien immobilier valorisé par un intérêt locatif.
Les investisseurs redoutent cependant parfois d’avoir à réaliser de gros travaux de rénovation, d’autres que les locataires ne règlent pas leurs échéances. Ces questionnements peuvent légitimement freiner l’investissement locatif. Aussi est-il de plus en plus proposé par les entreprises notamment à l’aide de plateformes disponibles sur site web un pack d’investissement locatif qui regroupe plusieurs mandataires en un de type agent immobilier, chasseur d’appartement et conducteur de travaux. L’idée est alors de proposer des solutions d’investissements immobiliers intégralement digitalisés aux acheteurs qui manquent de temps et d’expertise.
Le conseiller en investissement prendra en charge tout le processus qui incombe normalement à l’investisseur, à savoir :
- L’étude personnalisée à l’aide d’algorithmes qui sont amenés à réaliser un bilan personnalisé à partir de plusieurs critères prenant en compte la localisation voulue, le budget total de l’opération à savoir le prix du bien, les frais de notaires, les frais de dossier, etc… la rentabilité, l’apport, l’effort d’épargne
- La mise en valeur du bien : quels sont les travaux de rénovation à prévoir ? Tout est chiffré à l’aide de mise en relation avec des artisans professionnels du bâtiment ou des spécialistes de la décoration d’intérieur.
- La négociation du bien : accompagnement à l’achat et à la négociation, obtention du crédit… Toutes les étapes de l’achat seront gérées en toute confiance.
- La communication multi support : publicité, proposition de location sur les réseaux sociaux, site web, internet, magasines pour permettre une mise en relation client et investisseurs.
- La mise en location : visites, sélections des candidats, rédaction du bail et remise des clés.
Toutes ces opérations peuvent être totalement transparentes pour l’investisseur qui peut avoir la sensation de réaliser un investissement locatif en un tour de main ou au mieux en une demi-journée chrono ! En effet, l’investisseur peut ainsi acheter un appartement sans même avoir à le visiter. Il s’en remet en toute confiance à son mandataire pour définir une stratégie d’acquisition. Et cela, afin de se constituer un patrimoine immobilier sachant qu’un processus complètement digitalisé rend la procédure très accessible, transparente et lisible à chaque étape du projet. Au-delà de l’achat, le calcul du rendement est contrôlé à tout moment. Ce qui permet de se projeter vers d’autres modèles d’acquisition au regard des rendements locatifs réalisés et à venir.
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