Pour rappel, une SCI ou société civile immobilière est une structure juridique qui permet à plusieurs personnes de constituer et de gérer un patrimoine immobilier ensemble. Cette alternative offre une grande flexibilité et une fiscalité avantageuse, notamment dans le cadre d’une succession.

Comprendre la structure juridique et fiscale d’une SCI

Cette structure juridique doit composer à minima de deux personnes, qui ont chacun le statut d’associé. Chaque associé dispose des parts sociales proportionnelles à son apport. Le patrimoine immobilier, lui, appartient à la société civile immobilière.

Les dettes, les bénéfices générés par le bien, sont répartis entre les associés en fonction des parts qu’ils détiennent. Les bénéfices sont soumis à l’impôt sur les revenus, catégorie revenus fonciers. Toutefois, si la SCI met en location des biens meublés, son régime fiscal change. Elle sera soumise à l’impôt sur les sociétés, car il s’agit, dans ce cas, d’une activité commerciale.

Les avantages d’une sci

La création d’une SCI permet de faciliter la gestion et transmission du patrimoine immobilier commun.  

En cas de mésententes, ou de cession de biens, tous les associés doivent obtenir l’accord des associés qui détiennent la majorité des parts. Ainsi, la SCI permet de protéger le patrimoine.

La SCI est particulièrement adaptée pour la transmission du patrimoine immobilier, car les parents peuvent céder des parts de la SCI à leurs enfants de manière successive, bénéficiant ainsi des abattements prévus pour les droits de succession en ligne directe. Le montant de cet abattement s’élève à 100 000 € par enfant pour chaque donation, renouvelable tous les 15 ans.

Quelles sont les démarches pour créer une SCI ?

Pour créer une SCI, il faut

• rédiger les statuts qui régissent son fonctionnement
• désigner un gérant pour la gestion courante des biens immobiliers détenus par la société
• publier un avis de création de la société dans un journal d’annonce légale
• procéder à l’immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés (RCS) auprès du greffe du tribunal de commerce.